Locazione: non è dovuta l'IRPEF sui canoni non incassati

LOCAZIONE

Nuove indicazioni dall’Agenzia delle Entrate: se il contribuente riesce a dimostrare l’avvenuta risoluzione del contratto di locazione e la mancata percezione dei canoni di locazione, l’Amministrazione finanziaria dovrà considerare corretta la sola dichiarazione della rendita catastale. La prova potrà essere fornita producendo copia del provvedimento di convalida di sfratto per morosità. Oppure producendo la raccomandata AR con cui si contesta il mancato pagamento dei canoni e si manifesta la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto. In pratica il contribuente, per non versare l’IRPEF e le relative addizionali, non dovrà attendere necessariamente la convalida dello sfratto. Sotto questo profilo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate hanno effettivamente portata innovativa.

In base alla formulazione letterale dell’art. 26 TUIR, i canoni di locazione degli immobili aventi destinazione catastale di tipo abitativo devono essere dichiarati indipendentemente dall’effettiva percezione. La possibilità di non dichiarare i canoni di locazione non incassati scatta solo a decorrere dall’ottenimento del provvedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore. La disposizione attualmente in vigore (art. 26, comma 1, secondo periodo) così dispone:
“Per le imposte sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Dal punto di vista temporale il contribuente può tenere conto dello sfratto esecutivo fino al termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno successivo a quello di riferimento.


Ad esempio
Se lo sfratto per morosità è stato ottenuto il 10 giugno 2015, ed è stato accertato il mancato pagamento di tutti i canoni del 2014, il contribuente può ommettere l’indicazione del quadro RB dell’importo corrispondente ai canoni non incassati.
In corrispondenza della colonna “casi particolari” dovrà indicare il codice 4.


Lo stesso art. 26 prevede la possibilità di applicare un meccanismo piuttosto complicato al fine di recuperare le maggiori imposte versate negli anni precedenti in mancanza del provvedimento di convalida dello sfratto.


Ad esempio
La morosità dell’inquilino potrebbe essere iniziata nell’anno 2013. In questo caso il proprietario dovrebbe aver versato tutte le imposte relative alla predetta annualità in quanto l’esecutività dello sfratto è intervenuta solo successivamente, ed in particolare durante il mese di giugno del 2015.


Sorge quindi il problema di recuperare le imposte già versate relative ai canoni non incassati.
In questo caso il legislatore riconosce al contribuente la possibilità di far valere un credito di imposta.
Se le parti non si sono avvalse della cedolare secca, il proprietario (o il titolare di altro diritto reale) deve riliquidare nuovamente le imposte effettuando di fatto una seconda dichiarazione senza tenere conto dei canoni di locazione (non incassati). Ponendo a confronto il risultato così determinato con il modello UNICO recante l’indicazione dei canoni di locazione potrà essere determinata per differenza la maggiore IRPEF (e le relative addizionali) versata a seguito della morosità. Tale importo costituisce il credito di imposta che il contribuente potrà fare valere nel modello UNICO a scomputo delle imposte dovute.
Il meccanismo di calcolo è molto più semplice se le parti hanno deciso di avvalersi della cedolare secca. Pertanto, se si tratta di un immobile concesso in locazione a canone libero, l’importo dell’IRPEF versata sarà stato determinato nella misura del 21%. In egual misura spetterà il credito di imposta da far valere in sede di versamento. In questo caso non è necessario riliquidare completamente le imposte risultanti dal modello UNICO predisponendo, di fatto, una seconda dichiarazione dei redditi.

Nuove indicazioni dalle Entrate

Ora, però, l’Agenzia delle Entrate sembra aver cambiato il proprio indirizzo con le indicazioni fornite ai propri uffici periferici alla fine del mese di luglio. Ciò con l’intento di deflazionare il contenzioso in quanto, soprattutto in un periodo di crisi, numerosi contribuenti hanno scelto di non versare l’IRPEF sui canoni di locazione non incassati.
In pratica se il contribuente riesce a dimostrare l’avvenuta risoluzione del contratto di locazione e la mancata percezione dei canoni di locazione, l’Amministrazione finanziaria dovrà considerare corretta la sola dichiarazione della rendita catastale.
Ad esempio la prova può essere fornita (ma non solo) producendo copia del provvedimento di convalida di sfratto per morosità. Infatti, a partire da tale data si può considerare risolto il contratto di locazione.
La risoluzione del contratto può anche avvenire a seguito della previsione (nel contratto) della clausola risolutiva espressa (ad esempio il mancato pagamento nei termini contrattuali anche di un solo canone di locazione). In tale ipotesi il proprietario non è tenuto a ricorrere al giudice e può produrre all’Amministrazione finanziaria la raccomandata con avviso di ricevimento con la quale si contesta l’inadempimento e si manifesta la volontà di avvalersi della predetta clausola.
Le indicazioni rappresentano, senza dubbio, un primo passo in avanti per la risoluzione dei numerosi contenziosi. Tuttavia, l’obbligo di dichiarare il canone di locazione viene meno dalla data del verbale di rilascio, e a condizione che le giustificazioni del contribuente risultino da atti e documento aventi data certa. I canoni non incassati, ma precedenti alla risoluzione del contratto di locazione dovrebbero continuare ad essere dichiarati ed in tale ipotesi dovrebbe continuare a trovare applicazione il meccanismo di “recupero” delle maggiori imposte pagate in precedenza tramite il credito di imposta.
In pratica il contribuente, per non versare l’IRPEF e le relative addizionali, non dovrà attendere necessariamente la convalida dello sfratto.
Sotto questo profilo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate hanno effettivamente portata innovativa.
Ad esempio, qualora il locatore ottenga una pronuncia giudiziale in cui viene accertata la conclusione del contratto in data antecedente, viene meno l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione già a partire dalla data precedente a quella del provvedimento di convalida di sfratto, in quanto assume rilevanza il provvedimento o la pronuncia emessa nell’eventuale separato giudizio, che accerta l’avvenuta risoluzione del contratto a seguito dell’inadempimento.
Non è quindi sufficiente il mero mancato pagamento (senza che sia intervenuta la risoluzione del contratto) per non versare l’IRPEF sui canoni non incassati.

 

Cristina Patelli